Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà là nghĩa vụ tài chính quan trọng mà chủ sở hữu tài sản cần thực hiện khi phát sinh thu nhập từ việc cho thuê nhà. Việc tính toán chính xác giúp cá nhân tuân thủ quy định và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết, cập nhật theo các văn bản hiện hành. Cùng ACC Hà Nội tìm hiểu ngay.

1. Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà chi tiết

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, thuế TNCN được xác định theo doanh thu và phần doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế, không tính theo phương pháp lấy doanh thu trừ các khoản chi phí như khấu hao, sửa chữa, quản lý. Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN; trường hợp doanh thu trên 01 tỷ đồng, thuế TNCN được tính bằng (doanh thu – 01 tỷ đồng) × 5%.

Ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà trong năm là 1,2 tỷ đồng thì phần doanh thu tính thuế TNCN là 200 triệu đồng và số thuế TNCN phải nộp là 200 triệu × 5% = 10 triệu đồng.

2. Các khoản thu nhập được tính thuế

Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản được xác định theo khoản tiền mà cá nhân thu được từ hoạt động cho thuê theo quy định. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, ngưỡng doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế hiện nay là 01 tỷ đồng/năm. Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã sửa mức 500 triệu đồng thành 01 tỷ đồng tại các quy định liên quan của Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Trường hợp doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì cá nhân không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo chính sách thuế hiện hành. Nếu doanh thu trên 01 tỷ đồng, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định đối với hoạt động cho thuê bất động sản; thuế GTGT được tính theo doanh thu × 5%, còn thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng × 5%.

Xem thêm: Cách hạch toán thuế TNCN từ chuyển nhượng vốn

3. Thủ tục khai thuế và nộp thuế

Cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện hồ sơ theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC. Hồ sơ hiện sử dụng Mẫu số 01/BĐS và Mẫu số 01/BK-BĐS đối với trường hợp thuộc diện áp dụng.

Bước 1: Thu thập thông tin về doanh thu

Cá nhân cần xác định đầy đủ doanh thu từ các hợp đồng cho thuê bất động sản trong năm, thông tin về bất động sản và thời gian cho thuê để xác định đúng doanh thu tính thuế.

Bước 2: Xác định nghĩa vụ thuế

Nếu doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Nếu doanh thu trên 01 tỷ đồng, cá nhân xác định thuế GTGT theo tỷ lệ 5% trên doanh thu và thuế TNCN theo công thức (doanh thu – 01 tỷ đồng) × 5%.

Bước 3: Nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân thực hiện khai thuế theo kỳ phù hợp và gửi hồ sơ cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê theo quy định. Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động này được thực hiện theo Mẫu số 01/BĐS và phụ lục liên quan.

Bước 4: Nộp tiền thuế và lưu trữ hồ sơ

Sau khi xác định số thuế phải nộp, cá nhân thực hiện nộp thuế theo thời hạn quy định và lưu giữ hợp đồng, chứng từ thanh toán cùng hồ sơ khai thuế để phục vụ việc đối chiếu khi cần thiết.

Xem thêm: Tiền phúng viếng có chịu thuế TNCN không?

4. Một số lưu ý khi tính thuế

Cá nhân cho thuê nhà, bất động sản có doanh thu trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành. Ngưỡng 01 tỷ đồng được áp dụng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, cá nhân cần phân biệt hoạt động cho thuê bất động sản với hoạt động kinh doanh lưu trú vì phương pháp tính thuế có thể khác nhau. Khi doanh thu vượt 01 tỷ đồng, cần xác định chính xác doanh thu và kỳ khai thuế để tính đúng số thuế GTGT, TNCN phải nộp.

5. Câu hỏi thường gặp

Thu nhập từ cho thuê nhà có được trừ chi phí điện nước không?

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, thuế TNCN được xác định theo công thức dựa trên doanh thu và phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng, không tính theo phương pháp lấy doanh thu trừ các khoản chi phí điện nước, khấu hao hoặc sửa chữa. Vì vậy, các khoản chi phí này không được trừ trực tiếp khỏi doanh thu để tính thuế TNCN theo phương pháp nêu trên.

Khi nào phải nộp thuế giá trị gia tăng kèm thuế thu nhập cá nhân?

Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc diện xác định và thực hiện nghĩa vụ thuế GTGT, TNCN theo quy định hiện hành. Trong đó, thuế GTGT được tính bằng doanh thu × 5%, còn thuế TNCN được tính bằng phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng × 5%.

Hồ sơ khai thuế gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế gồm Mẫu số 01/BĐS và Mẫu số 01/BK-BĐS theo quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC và các nội dung được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC. Cá nhân cần chuẩn bị thông tin về doanh thu, hợp đồng và bất động sản cho thuê để kê khai đầy đủ.

Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà cần được tính toán và khai báo đúng quy định để đảm bảo tuân thủ pháp luật. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết hơn về thủ tục hoặc tính toán cụ thể cho trường hợp của mình, hãy liên hệ ACC Hà Nội ngay hôm nay để được tư vấn chuyên nghiệp và nhanh chóng.