Thu hồi đất làm khu đô thị mới là một trong những hoạt động quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nâng cấp hạ tầng đô thị và cải thiện đời sống người dân tại Việt Nam. Với sự phức tạp của các quy định pháp luật liên quan, việc nắm rõ quy trình và các điều kiện pháp lý là điều cần thiết. Để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp, bạn có thể cùng ACC Hà Nội tìm hiểu thêm về các quy định này.

1. Quy định về thu hồi đất làm khu đô thị mới

Theo Luật Đất đai 2024, thu hồi đất làm khu đô thị mới được thực hiện khi dự án phục vụ mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đặc biệt là các dự án xây dựng khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều 62 Luật Đất đai 2024 nêu rõ các trường hợp thu hồi đất bao gồm dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị. Việc thu hồi đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của địa phương.

Quy trình thu hồi đất phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thông báo trước cho người sử dụng đất trong thời hạn tối thiểu 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo này phải được gửi trực tiếp đến người có đất thu hồi, đồng thời được công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và cho phép người dân có thời gian chuẩn bị, đóng góp ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trong trường hợp người sử dụng đất không hợp tác trong việc điều tra, khảo sát hoặc kiểm đếm tài sản trên đất, cơ quan chức năng sẽ phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã để vận động, thuyết phục. Nếu sau 10 ngày, người sử dụng đất vẫn không chấp hành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc, thậm chí cưỡng chế kiểm đếm theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai 2024.

2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất làm khu đô thị mới

Quy trình thu hồi đất làm khu đô thị mới bao gồm nhiều bước cụ thể, được quy định rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan. Dưới đây là các bước chi tiết theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.

Bước 1: Lập và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất
Trước khi tiến hành thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ khu vực đất cần thu hồi và mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi. Kế hoạch này cần được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, thường là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện, tùy thuộc vào quy mô dự án. Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch đô thị của địa phương, đảm bảo tính khả thi và minh bạch.

Bước 2: Thông báo thu hồi đất
Sau khi kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất đến người sử dụng đất. Thời gian thông báo tối thiểu là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024. Thông báo này cần nêu rõ mục đích, ý nghĩa của dự án, các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và dự kiến khu vực tái định cư (nếu có). Thông báo phải được gửi trực tiếp đến từng người có đất thu hồi, đồng thời công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 3: Điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm
Cơ quan chức năng sẽ tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc diện tích đất và kiểm đếm tài sản gắn liền với đất. Quá trình này cần có sự tham gia của người sử dụng đất và các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch. Kết quả kiểm đếm sẽ là cơ sở để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong trường hợp người sử dụng đất không hợp tác, cơ quan chức năng có thể áp dụng biện pháp kiểm đếm bắt buộc theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai 2024.

Bước 4: Lập và công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường dựa trên kết quả kiểm đếm. Phương án này phải được công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư trong thời hạn 30 ngày, theo Điều 88 Luật Đất đai 2024. Trong thời gian này, người dân có quyền đóng góp ý kiến thông qua các buổi họp trực tiếp hoặc gửi ý kiến bằng văn bản.

Bước 5: Phê duyệt và chi trả bồi thường
Sau khi tiếp nhận ý kiến từ người dân, cơ quan có thẩm quyền sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong vòng 30 ngày kể từ khi phương án được phê duyệt, cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường hoặc giao đất, nhà ở tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Trong trường hợp người dân không chấp hành quyết định thu hồi đất, cơ quan chức năng có thể ban hành quyết định cưỡng chế theo Điều 89 Luật Đất đai 2024.

>> Đọc thêm: Tìm hiểu về phố Hàm Nghi Nam Từ Liêm Hà Nội

3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những nội dung quan trọng khi Nhà nước thu hồi đất làm khu đô thị mới, nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng. Các quy định này được nêu chi tiết trong Nghị định số 88/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024.

Theo Điều 98 Luật Đất đai 2024, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị mới sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, nếu địa phương có quỹ đất hoặc quỹ nhà tái định cư. Trong thời gian chờ bố trí tái định cư, người dân được hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc bố trí nhà ở tạm, với mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên thực tế địa phương. Trường hợp không có quỹ đất hoặc quỹ nhà tái định cư, người dân có thể được bồi thường bằng tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác, tùy thuộc vào nhu cầu và điều kiện thực tế.

Đối với tài sản gắn liền với đất, như nhà ở, công trình xây dựng hoặc cây trồng, vật nuôi, mức bồi thường được tính dựa trên giá trị xây dựng mới của tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành đơn giá bồi thường phù hợp với giá thị trường và điều chỉnh định kỳ để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Ngoài ra, các chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt tài sản hoặc thiệt hại về hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cũng được bồi thường đầy đủ.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi, Nhà nước sẽ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê nhà ở tái định cư, theo khoản 5 Điều 254 Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm đảm bảo người dân có chỗ ở ổn định sau khi bị thu hồi đất.

>> Đọc thêm: Nam Từ Liêm cách Cầu Giấy bao xa?

4. Câu hỏi thường gặp

Nếu không đồng ý với phương án bồi thường, người dân có thể làm gì?

Người dân có quyền gửi ý kiến phản hồi trong thời gian công khai phương án bồi thường (30 ngày). Nếu vẫn không đồng ý, người dân có thể khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Khiếu nại 2011. Cơ quan chức năng có trách nhiệm xem xét và giải quyết khiếu nại trong thời hạn quy định.

Cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện khi nào?

Theo Điều 89 Luật Đất đai 2024, cưỡng chế thu hồi đất được áp dụng khi người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi sau khi đã được vận động, thuyết phục. Quyết định cưỡng chế phải được công khai, có hiệu lực và người bị cưỡng chế phải nhận được thông báo trước khi thực hiện.

Làm thế nào để biết đất của mình có nằm trong diện thu hồi không?

Người dân cần kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, được công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc trên cổng thông tin điện tử của địa phương. Ngoài ra, thông báo thu hồi đất sẽ được gửi trực tiếp đến người sử dụng đất và công khai tại địa phương.

Quy định về thu hồi đất làm khu đô thị mới không chỉ giúp thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mà còn đảm bảo quyền lợi của người dân thông qua các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư minh bạch.Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ pháp lý chuyên sâu, hãy liên hệ ACC Hà Nội để nhận giải pháp tối ưu nhất.

>> Đọc thêm: Quy hoạch phường Phương Canh quận Nam Từ Liêm