Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn? Đây là câu hỏi pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch dân sự và kinh doanh tại Việt Nam. Với vai trò là một yếu tố cốt lõi trong hệ thống pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất không chỉ mang giá trị kinh tế mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn và phát triển kinh doanh. Cùng ACC Hà Nội khám phá vấn đề này qua bài viết dưới đây.

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận và bảo vệ trong quá trình quản lý, khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn. Quyền này được xác lập trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện, hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo hộ khi quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai bị xâm phạm và được thực hiện quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất

Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất là nền tảng để xác định bản chất và cách thức sử dụng quyền này trong thực tiễn. Dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng với các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Phần này sẽ phân tích các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Các giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của các giao dịch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Ví dụ, khi một cá nhân muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này không chỉ là bằng chứng pháp lý về quyền sử dụng đất mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, như được nêu rõ trong Điều 12 Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, Nghị quyết 18-NQ/TW nhấn mạnh rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu. Điều này giúp làm rõ ranh giới giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai, đồng thời khẳng định vai trò của quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế và dân sự. Các quy định này tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ, giúp người sử dụng đất khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền này.

Xem thêm tại đây: Thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất

3. Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Quyền sử dụng đất là tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản; không nên xác định quyền sử dụng đất là “nguồn vốn” theo nghĩa pháp lý. Đây là điểm cần làm rõ để tránh nhầm lẫn giữa khái niệm tài sản với nguồn hình thành tài sản trong hoạt động tài chính, kế toán.

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Đồng thời, Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Như vậy, xét theo pháp luật dân sự, quyền sử dụng đất được xác định là một loại quyền tài sản.

Điều này cũng phù hợp với cách tiếp cận của Bộ Tư pháp khi phân tích chế định tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015: quyền sử dụng đất được ghi nhận cụ thể là một quyền tài sản, trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Còn nguồn vốn là khái niệm dùng để phản ánh nguồn hình thành tài sản của chủ thể, chẳng hạn vốn chủ sở hữu, vốn vay hoặc các nguồn vốn khác. Vì vậy, không nên viết rằng “quyền sử dụng đất vừa là tài sản vừa là nguồn vốn” như hai tư cách pháp lý ngang nhau.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất có thể trở thành nguồn lực để hình thành hoặc huy động vốn trong một số giao dịch. Chẳng hạn, người có quyền sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện có thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 27, nhưng việc thực hiện phải đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Xem thêm tại đây: Phân biệt 3 quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản

4. Quyền sử dụng đất được ghi nhận như thế nào trong kế toán?

Trong kế toán doanh nghiệp, việc ghi nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào nguồn gốc hình thành, thời hạn sử dụng và điều kiện ghi nhận tài sản theo quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Thông tư 45/2013/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, bổ sung, trong đó có Thông tư 30/2025/TT-BTC, là một trong những căn cứ quan trọng khi xác định tài sản cố định của doanh nghiệp.

Về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đáp ứng các điều kiện theo chế độ kế toán, quyền sử dụng đất có thể được doanh nghiệp ghi nhận là một loại tài sản trên báo cáo tài chính. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi quyền sử dụng đất đều mặc nhiên được ghi nhận là tài sản cố định vô hình.

Đối với quyền sử dụng đất lâu dài, pháp luật về tài sản cố định quy định trường hợp quyền sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp mà thời gian sử dụng lâu dài thì có thể được ghi nhận là tài sản cố định vô hình nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi nhận. Đây là trường hợp cần phân biệt với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Đối với quyền sử dụng đất có thời hạn, doanh nghiệp cần căn cứ thời hạn sử dụng và các điều kiện cụ thể để xác định cách ghi nhận, phân bổ giá trị theo quy định kế toán hiện hành. Vì vậy, khi hạch toán không nên chỉ căn cứ vào việc doanh nghiệp đang có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cần xem xét toàn bộ hồ sơ và bản chất của quyền sử dụng đất.

5. Ví dụ xác định quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn

Để phân biệt rõ quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn, có thể xem xét một số tình huống thực tế sau:

Ví dụ 1: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công ty A nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng một thửa đất để xây dựng trụ sở. Quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện ghi nhận theo chế độ kế toán và được doanh nghiệp sử dụng cho hoạt động kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được xem xét ghi nhận ở phía tài sản của doanh nghiệp. Khoản tiền công ty A sử dụng để thanh toán cho việc nhận chuyển nhượng có thể được hình thành từ vốn chủ sở hữu hoặc vốn vay.

Ví dụ 2: Doanh nghiệp dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay ngân hàng

Công ty B có quyền sử dụng đất hợp pháp và sử dụng quyền này để thế chấp vay ngân hàng nhằm bổ sung vốn kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất vẫn là quyền tài sản, còn khoản tiền ngân hàng cho vay là nguồn vốn vay của doanh nghiệp. Việc sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay không làm biến quyền sử dụng đất thành nguồn vốn.

Ví dụ 3: Doanh nghiệp góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Công ty C có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Công ty sử dụng quyền này để góp vốn vào một doanh nghiệp khác. Trường hợp này cho thấy quyền sử dụng đất có thể được sử dụng như một nguồn lực có giá trị kinh tế để thực hiện hoạt động đầu tư, góp vốn, nhưng xét về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn là quyền tài sản. Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong phạm vi và điều kiện luật định.

6. Vai trò kinh tế của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa pháp lý mà còn đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế, từ huy động vốn đến phát triển dự án. Phần này sẽ phân tích vai trò kinh tế của quyền sử dụng đất dựa trên các quy định pháp luật và thực tiễn ứng dụng.

Quyền sử dụng đất là một nguồn vốn quan trọng trong các hoạt động kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Theo Điều 22 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể được góp vào vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm cả việc thành lập doanh nghiệp mới hoặc tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp hiện có. Ví dụ, một cá nhân có thể góp quyền sử dụng đất vào một công ty để tham gia dự án phát triển khu đô thị, qua đó tối ưu hóa giá trị kinh tế của đất.

Trong hoạt động tài chính, quyền sử dụng đất thường được sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Điều này cho phép người sử dụng đất huy động nguồn vốn lớn để đầu tư vào các dự án kinh doanh, từ xây dựng nhà ở đến phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc thế chấp cần tuân thủ các quy định về công chứng và đăng ký để đảm bảo tính hợp pháp.

Quyền sử dụng đất còn đóng vai trò như một hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị bằng tiền, có thể được mua bán, chuyển nhượng, hoặc cho thuê. Điều này tạo ra một thị trường đất đai sôi động, nơi quyền sử dụng đất được giao dịch như một loại tài sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đầu tư.

Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả vai trò kinh tế của quyền sử dụng đất, các bên cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc này không chỉ giúp tránh rủi ro mà còn tối ưu hóa giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh doanh.

7. Câu hỏi thường gặp

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, được pháp luật dân sự ghi nhận và có thể trị giá bằng tiền. Quyền sử dụng đất không phải là nguồn vốn; tuy nhiên, trong một số trường hợp có thể được sử dụng để góp vốn hoặc thế chấp để huy động vốn theo quy định pháp luật.

Quyền sử dụng đất có phải là tài sản cố định không?

Có thể. Quyền sử dụng đất có thể được ghi nhận là tài sản cố định vô hình nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi nhận theo quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Cần căn cứ vào nguồn gốc và thời hạn sử dụng đất để xác định cụ thể.

Quyền sử dụng đất có phải là tài sản của doanh nghiệp không?

Có thể được ghi nhận là tài sản của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp và đáp ứng điều kiện ghi nhận theo quy định kế toán. Tuy nhiên, cần phân biệt quyền sử dụng đất với đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Quyền sử dụng đất được hạch toán vào tài khoản nào?

Việc hạch toán phụ thuộc vào nguồn gốc, mục đích sử dụng và hình thức ghi nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Do đó, không nên xác định một tài khoản hạch toán duy nhất cho mọi trường hợp.

Tiền sử dụng đất là tài sản hay chi phí?

Tiền sử dụng đất cần được xác định theo mục đích sử dụng và trường hợp cụ thể để áp dụng cách ghi nhận, phân bổ phù hợp theo quy định kế toán và thuế. Không phải mọi khoản tiền sử dụng đất đều được xử lý giống nhau.

Quyền sử dụng đất và đất đai khác nhau như thế nào?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước trao hoặc công nhận theo pháp luật. Vì vậy, hai khái niệm này không đồng nhất.

Quyền sử dụng đất có được dùng để góp vốn kinh doanh không?

Có, người sử dụng đất có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai 2024, trong đó Điều 27 ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Điều 45 quy định các điều kiện thực hiện quyền này.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền; không nên đồng nhất Giấy chứng nhận với chính quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn? Câu trả lời là quyền sử dụng đất vừa là một loại tài sản, vừa là một nguồn vốn quan trọng trong các hoạt động kinh tế và dân sự. Quyền này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn đóng vai trò cốt lõi trong các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, hoặc góp vốn. Để hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ ACC Hà Nội để nhận tư vấn chuyên sâu.