Một doanh nhân người Pháp bày tỏ sự ngạc nhiên về khả năng mua nhà của đa số cư dân Việt Nam tại Hà Nội, khi giá bất động sản đã vượt quá mức thu nhập trung bình của họ. Thậm chí, một số tài sản ở đây có mức giá tương đương với các căn hộ tại châu Âu.

Giá một căn nhà tương đương 28 năm thu nhập

Theo ông Douglas Jackson, Giám đốc điều hành kiêm Tổng giám đốc Văn phòng Alvarez & Marsal tại Việt Nam, Hà Nội là thị trường bất động sản có khả năng duy trì giá trị lâu dài đối với người mua để ở thực và các nhà đầu tư chọn lọc. Tuy nhiên, giá nhà ở đây không được xem là thấp so với chuẩn mực khu vực, và lợi suất cho thuê chỉ ở mức khá khiêm tốn, ông chia sẻ với Báo Đầu tư.

Chuyên gia này đưa ra ví dụ rằng, trong quý II/2025, giá trung bình của căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 79 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Dựa trên thu nhập trung bình của người dân địa phương, giá nhà ở Hà Nội tương đương 27-28 năm thu nhập, mức này ngang bằng với Bangkok của Thái Lan khoảng 26 năm và thấp hơn TP.HCM khoảng 30 năm. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn đáng kể so với Jakarta của Indonesia khoảng 13 năm và New York của Mỹ từ 14-15 năm, ông Douglas Jackson dẫn chứng.

Ngoài ra, lợi suất từ cho thuê nhà tại Hà Nội cũng không cao, chỉ dao động từ 2,6-3,3% mỗi năm. Trong khi đó, tại Thái Lan và Indonesia, mức lợi suất này thường đạt 6% mỗi năm.

Theo ông Douglas Jackson, đối với người mua để ở thực hoặc đầu tư dài hạn, bất động sản tại Hà Nội vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc. Nhu cầu tại Thủ đô vẫn duy trì ở mức cao, cùng với sự cải thiện hạ tầng. Giá sơ cấp tiếp tục tăng do thiếu nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp, dù giá nhà cũ có điều chỉnh giảm. Với tình hình hiện nay, đầu tư chỉ phù hợp nếu hướng tới tầm nhìn 5-10 năm.

Đối với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối ưu, thị trường Hà Nội hiện không hấp dẫn lắm vì giá đã ở mức cao. Các bất động sản tại Thủ đô ngày càng phụ thuộc vào sự tăng giá vốn hơn là thu nhập từ cho thuê.

Trong cuộc trao đổi với phóng viên, ông Cédric Fontbonnat, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Viên Quảng Bá, cho biết từ góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, giá trung bình mỗi mét vuông tại Hà Nội vẫn hợp lý.

Tuy nhiên, từ quan điểm của người mua nội địa, ông tự hỏi làm thế nào đa số người Việt Nam có thể sở hữu nhà ở Hà Nội. Thu nhập bình quân của dân chúng không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Các chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào sản phẩm cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu lớn nhất vẫn ở phân khúc trung cấp và bình dân, ông Cédric Fontbonnat nêu vấn đề.

Doanh nhân Pháp này cũng lưu ý rằng, nếu áp dụng nguyên tắc an toàn tài chính – tức khoản vay không vượt quá 35% thu nhập hàng tháng – thì hầu hết người Việt Nam khó mua nhà, trừ khi có thêm hỗ trợ tài chính từ nguồn khác.

Các quốc gia kiểm soát giá nhà bằng cách nào?

Ông Frixos Frangos, CEO của Công ty Portico and Bridge tại Đông Nam Á, trả lời phóng viên rằng vấn đề nhà ở giá rẻ tại Hà Nội đang trở nên phức tạp hơn. Đảo Síp, nơi ông có kinh nghiệm nhiều năm, cũng đối mặt áp lực tương tự với giá thuê và giá bán tăng vọt, đặc biệt ở các thành phố lớn như Limassol và Nicosia.

Để giảm bớt gánh nặng, chính phủ Síp đã áp dụng nhiều biện pháp đồng bộ. Người trẻ dưới 41 tuổi được hưởng gói hỗ trợ tài chính đặc biệt để mua nhà dễ dàng hơn. Đồng thời, quỹ nhà ở giá rẻ được thành lập để phát triển các căn hộ giá phải chăng.

Tại khu vực nông thôn và miền núi, các gia đình thu nhập thấp và trung bình có thể mua đất từ chính phủ với giá chỉ bằng 25% giá thị trường để xây dựng nhà ở, ông Frixos Frangos bổ sung.

Ngoài ra, chính quyền còn khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá rẻ. Ở một số khu vực, diện tích tối thiểu của căn hộ được giảm 15% để giá bán dễ tiếp cận hơn.

Theo ông Douglas Jackson, người Mỹ cũng gặp khó khăn khi mua nhà, nhưng chính phủ đang triển khai các biện pháp để giải quyết. Những động thái như nới lỏng quy định đánh giá tác động ESG, tăng mật độ xây dựng và rút ngắn thủ tục hành chính được mong đợi sẽ giúp giảm giá nhà.

Hơn nữa, Mỹ đang thực hiện các gói vay ưu đãi cho người mua nhà. Chẳng hạn, Cơ quan Quản lý nhà ở Liên bang (FHA) cung cấp khoản vay với yêu cầu trả trước rất thấp hoặc không cần, giúp nhiều người tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Riêng năm tài chính 2023, FHA đã bảo lãnh 478.000 giao dịch mua nhà lần đầu, chiếm 82% tổng giao dịch FHA.

Với thị trường bất động sản Việt Nam, nhà nước có thể cân nhắc kết hợp chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua lần đầu và tăng nguồn cung nhà ở. Đây là hai giải pháp bền vững, góp phần giảm giá nhà dài hạn, ông Douglas Jackson đề xuất.

Trong khi đó, ông Cédric Fontbonnat cho biết việc sở hữu nhà ở Pháp khá dễ dàng nhờ lãi suất vay hợp lý, ở mức 3-3,5% mỗi năm. Một số ngân hàng còn ưu đãi thêm cho người mua lần đầu hoặc các căn hộ “xanh” được thiết kế tối ưu cho mục đích môi trường.

Để kiểm soát giá nhà, chính phủ Pháp áp dụng hệ thống thuế nghiêm ngặt đối với lợi nhuận từ giao dịch, ngoại trừ nhà ở chính. Mức thuế này có thể đạt 36,2% trên lãi chuyển nhượng. Nếu lợi nhuận vượt 50.000 euro, người bán chịu phụ thu từ 2-6%. Những người mua bán thường xuyên sẽ bị coi là kinh doanh bất động sản và chịu các loại thuế khác.

Nguồn: Tinnhanhchungkhoan.vn

Xem thêm: Hà Nội hỗn loạn vì ngập úng nghiêm trọng: Chính quyền đã hành động thế nào?

Xem thêm: Hà Nội tạo bước đột phá trong việc thu hút đầu tư nước ngoài