Cá nhân cho thuê mặt bằng chịu thuế suất TNCN là vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều cá nhân cần nắm rõ khi phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản. Việc hiểu đúng thuế suất giúp người cho thuê tuân thủ nghĩa vụ với nhà nước và tránh các rủi ro không đáng có. Thủ tục khai thuế và nộp thuế cần thực hiện đúng quy định hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp. Cùng ACC Hà Nội tìm hiểu chi tiết về vấn đề này.

1. Cá nhân cho thuê mặt bằng chịu thuế suất TNCN là bao nhiêu?

Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định nhân với thuế suất 5%. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và là căn cứ hiện hành để xác định thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, mức doanh thu làm căn cứ xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản là 1 tỷ đồng/năm. Do đó, cá nhân có doanh thu cho thuê mặt bằng trên 1 tỷ đồng/năm thì thuế TNCN được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%.

Trường hợp doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống, cá nhân không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động này. Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, được trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế đối với một hoặc một số hợp đồng do mình lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỷ đồng/năm đối với tất cả hợp đồng.

2. Điều kiện áp dụng thuế suất 5% đối với thu nhập cho thuê mặt bằng

Cá nhân cho thuê mặt bằng thuộc hoạt động cho thuê bất động sản và có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thì phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN. Thuế TNCN được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, không tính trên toàn bộ doanh thu.

Ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê mặt bằng 1,2 tỷ đồng trong năm thì thuế TNCN phải nộp là: (1,2 tỷ đồng – 1 tỷ đồng) × 5% = 10 triệu đồng.

Việc xác định thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản được thực hiện theo tỷ lệ trên doanh thu theo quy định riêng, không xác định bằng cách lấy doanh thu trừ các khoản chi phí sửa chữa, bảo trì, khấu hao hoặc quản lý để tính thu nhập chịu thuế.

Xem thêm: Ủy quyền quyết toán thuế TNCN là gì?

3. Quy trình khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê mặt bằng

Bước 1: Xác định doanh thu và số thuế phải nộp

Cá nhân xác định tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê mặt bằng trong năm. Nếu doanh thu trên 1 tỷ đồng, thuế TNCN được xác định bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng; đồng thời xem xét nghĩa vụ thuế GTGT theo quy định hiện hành.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

Cá nhân trực tiếp khai thuế chuẩn bị Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.

Bước 3: Nộp hồ sơ và nộp thuế

Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện nộp hồ sơ cho thuê bất động sản theo quy định quản lý thuế hiện hành. Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế 02 lần trong năm hoặc 01 lần trong năm theo quy định áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Bước 4: Lưu trữ hồ sơ và theo dõi nghĩa vụ

Sau khi thực hiện khai và nộp thuế, cá nhân cần lưu giữ hợp đồng cho thuê, chứng từ liên quan đến doanh thu và hồ sơ khai thuế để phục vụ việc đối chiếu, giải trình khi cần thiết.

Xem thêm: Hạch toán thuế TNCN sau quyết toán như thế nào?

4. Các lưu ý khi tính thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê mặt bằng

Cá nhân cần phân biệt giữa thuế TNCN và thuế GTGT khi cho thuê mặt bằng. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có hoạt động kinh doanh với doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế GTGT; đối với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ thuế GTGT được áp dụng theo quy định của pháp luật về thuế GTGT.

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng, thuế TNCN được tính bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng. Trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê, cá nhân cần xác định hợp đồng được lựa chọn để áp dụng khoản doanh thu 1 tỷ đồng được trừ trước khi tính thuế, bảo đảm tổng mức được trừ không vượt quá 1 tỷ đồng/năm.

5. Câu hỏi thường gặp

Thu nhập từ cho thuê mặt bằng có được miễn thuế khi dưới 100 triệu đồng không?

Cá nhân có doanh thu cho thuê mặt bằng từ 1 tỷ đồng trở xuống trong năm không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Trường hợp doanh thu trên 1 tỷ đồng, thuế TNCN được tính bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng theo quy định hiện hành.

Có thể khấu trừ chi phí sửa chữa mặt bằng khi tính thuế không?

Thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản được xác định bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, do đó cá nhân không khấu trừ riêng chi phí sửa chữa, bảo trì, khấu hao hoặc quản lý mặt bằng khi xác định số thuế TNCN phải nộp.

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê là khi nào?

Cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn khai thuế 02 lần trong năm hoặc 01 lần trong năm. Thời hạn cụ thể được thực hiện theo quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.

Cá nhân cho thuê mặt bằng chịu thuế suất TNCN cần được thực hiện đúng quy định để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu chi phí. Việc nắm rõ mức thuế 5% cùng các thủ tục liên quan giúp cá nhân tránh rủi ro và thực hiện nghĩa vụ thuế hiệu quả. Để được hỗ trợ chi tiết và tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ ACC Hà Nội ngay hôm nay để được hướng dẫn cụ thể và kịp thời.